Burbuja: El boom inmobiliario que trajo la crisis económica
Ha¿Se imagina a alguien que, en estos días y en Bolivia, tenga la cintura económica como para construir cinco casas al mismo tiempo? Y la idea es que no necesariamente sean cinco modestas casas, sino, digamos, cinco mansiones. Pues, sorprenda o no, esa proyección queda corta frente al auge inmobiliario que parece vivirse en las mayores ciudades del país. Bastará señalar que un solo consorcio constructor actualmente se halla construyendo cinco edificios de departamentos de más de 20 pisos en Santa Cruz.
Se trata del grupo Macororó y valga añadir que, de sus cinco edificios construidos paralelamente, dos tendrán 35 plantas. Además, dicha empresa no apareció así por así. Tiene ya en su haber 17 edificaciones. Esto, grosso modo, significa cerca de 3 mil inmuebles, 250 mil metros cuadrados construidos y todo lo que en cuanto a mano de obra y movimiento de capital ello implica. Basta considerar que, según informaron sus ejecutivos al diario El Deber, sólo en tres edificios (los Macororó 8, 9 y 10) invirtieron 31 millones de dólares. Y no eran los proyectos más grandes del grupo.
Eso sólo como ejemplo, hay varios consorcios empresariales de similar y hasta, probablemente, mayor potencial en plena actividad. Cuenta también, para más señas, el grupo Lafuente, conocido por una incontable serie de emprendimientos inmobiliarios. entre los que destaca la Nueva Santa Cruz - Ciudad Inteligente (CI). En este proyecto, se hallan en construcción paralela nada menos que 11 torres de 15 pisos cada una. Sí, 11 edificios en construcción al mismo tiempo, que luego, según el proyecto, sumarán 65. Eso en las tres etapas de esta especie de mega condominio exclusivo dotado de transporte, seguridad y la mayoría de los servicios propios.
Lujo y confort
También en Santa Cruz avanza sin tregua el que se presenta como “el proyecto inmobiliario más grande del país”: Green Tower Santa Cruz. De hecho, en febrero ya fue concluida la obra gruesa de esta obra de la compañía Comversa. Las siluetas de sus dos torres de 30 pisos destacan incluso en medio de Equipetrol, una de las tres zonas de rascacielos que ya tiene Santa Cruz. Similarmente, a unos mil metros, pasando el río Piraí, ya en el municipio de Porongo, se erigió gran parte de dos torres de 30 pisos. Corresponden al proyecto World Trade Center, cuyo nombre internacionalmente suele resumir mucho.
La lista suma obras en anuncio, proyección, avance y hasta estreno como el proyecto Manzana 40, inaugurado con una pompa singular hace ocho meses. En medio de esta fiebre empresarial de construcciones mellizas o siamesas, Manzana-40, con sus dos torres de 30 pisos, recibió entonces una definición bautismal: “la plaza empresarial más grande del país”. Tal es así que para visitar su centro comercial o sus restaurantes una norma no explicitada, pero rigurosamente cumplida, es la vestimenta de gala.
No se trata de una excepción, el lujo y alto nivel de confort caracterizan a varios de estos proyectos. Diversas promociones ofrecen literalmente servicios de hotel 5 estrellas y mantenimiento continúo para preservar el valor del bien a quienes adquieran departamentos y espacios comerciales. Ahí suman lujos como piscinas infinitas con servicio de bar, jardines interiores y exteriores, sky rooms de 360 grados de visual, multiconexiones digitales 5G, espacios flexibles, domótica... Se puede hallar penthouse duplex, cuyo costo bordea los 900 mil dólares. El precio por metro cuadrado, en promedio, es de 2 mil dólares en la zona de Equipetrol.
Las ganancias
Las ganancias previsibles parecen ameritar semejantes extremos. Según declararon a los medios de comunicación los ejecutivos de Green Tower, el proyecto implica una inversión de 100 millones de dólares. Sobre una base de casi 7.300, la edificación sumará 100 mil metros cuadrados construidos y vendibles. A un costo promedio de 2 mil dólares por metro cuadrado, la empresa recibirá de sus clientes 200 millones de dólares. Así, entre sumas, restas y, sobre todo, multiplicaciones queda clara la presumible rentabilidad de este proyecto… y de los otros.
En Santa Cruz, donde más se siente el boom, varios de los consorcios pasaron de los condominios a los edificios y viceversa. El caso La Fuente resulta ilustrativo pues abarca prácticamente todas las variables inmobiliarias. Desde simples lotes y casas modestas para personas de recursos limitados hasta ciudadelas para altos ejecutivos. Pero además se advierte la presencia de los grupos empresariales que construyen en el eje central del país sus proyectos paralelos.
Comversa, por ejemplo, estrenó en marzo de 2022, en La Paz, el edificio más alto de Bolivia: el Green Tower. La obra tiene entre sus marcas 46 pisos de altura, un millón de toneladas de peso y 50 millones de dólares de inversión. En Santa Cruz hizo también su desembarco el grupo Las Loritas que ha concretado 12 proyectos en La Paz, avanza otro en Cochabamba y proyecta uno más en El Alto. En la capital cruceña, el grupo avanza dos construcciones y proyecta una tercera. Eso, al margen de otras decenas de proyectos que combinan sociedades y multiplican las grandes edificaciones en todo el eje central del país.
Abajo las normas
Un boom que, en los casos de Cochabamba y El Alto, ha tenido un particular impulso. En ambas ciudades, tras años de presiones empresariales, las respectivas alcaldías flexibilizaron las restricciones que impedían la construcción de edificios de más de 10 o 15 plantas. En la primera, la Ley 1184 fue finalmente aprobada en noviembre de 2022. En la segunda urbe, tras volverse virtualmente no sancionables las violaciones a la norma, por vacíos legales, está en pie de aprobación una medida similar.
Ambas decisiones fueron una especie de pistoletazo de partida para las constructoras. Baste citar un aviso que apareció en las redes sociales el 22 de diciembre de 2022: “Buscamos terreno en El Alto, a partir de 500 metros cuadrados, buena ubicación, papeles en orden y actualizados, gente seria y responsable”. Todo se hallaba enmarcado bajo el logo de Las Loritas Edificios. Paralelamente, zonas como Ciudad Satélite vieron multiplicarse las construcciones donde es imprescindible el uso de varios ascensores.
Para entonces, en Cochabamba ya se erigían edificios como el célebre Ubuntu, de 25 pisos, y se proyectaba un segundo de esta serie con 32 niveles. Hasta entonces se habían erigido decenas de edificaciones que se ajustaban a la norma máxima de altura con entre 15 y 17 plantas. En general, en Bolivia, a estas alturas y en medio de la fiebre inmobiliaria de años recientes, suman cerca de 36 edificios que superan los 100 metros, cinco los 150, y dos los 180. Por ahora, sólo dos tienen más de 40 plantas.
Un ritmo similar presenta la edificación de condominios residenciales y la proliferación de barrios o simples áreas urbanas colmadas de lotes. En el primer caso se puede hallar desde los conocidos mega condominios cruceños con lagos artificiales y canchas de golf, pasando por alguno que promete una laguna en la puerta de cada casa, hasta ciudadelas colmadas de viviendas construidas en cien metros cuadrados. Y el caso de la venta de lotes implica un ejercicio de dibujo libre abierto a la imaginación y, al parecer, sin límites de municipio o hasta áreas protegidas que valgan. Pero esas constituyen otras historias.
¿Y la crisis?
Sin embargo, en ese gran marco, surge una intrigante pregunta: ¿por qué en un país marcado en los últimos años por una creciente crisis económica se continúa viviendo un notorio boom inmobiliario? “Normalmente, el sector inmobiliario es afectado, debido a sus costos, por las crisis —explica el reconocido arquitecto Virgilio Suárez Salas—. Sin embargo, no pasa así hoy en el caso boliviano, particularmente, en Santa Cruz. Ello, por un lado, debido a su situación geopolítica y, por otro, gracias a las condiciones favorables que ha tenido porque los aspectos normativos se flexibilizan. Hay un fuerte sentido de inversión por parte de grandes sectores que apalancaron esta actividad”.
Suárez identifica dos áreas particularmente influyentes en el fenómeno. Por un lado, grandes grupos empresariales de vasta experiencia en la construcción, pero además involucrados en el área comercial. Advierte que la complementación de ambos sectores permite que el flujo de capital de distinta índole robustezca el negocio inmobiliario.
“Sabemos que el sector inmobiliario es el que menos se ve afectado en las crisis, sobre todo en marcados de fuerte despegue económico —remarca Suárez—. Probablemente cerca del 80 por ciento de la riqueza que ha tenido el sector minero se está invirtiendo en el eje central y particularmente en Santa Cruz. Todos los remanentes o capital, de distinta índole, o capital acumulado, buscan inversiones garantizadas y entonces eligen bienes inmuebles. Hay condiciones institucionales y empresariales que respaldan esa intención”.
Con Suárez coinciden sus colegas Fernando Prado Salmón y Mario Uzedal Nieme. Es más, ambos lanzan precisiones al detallar la diversa índole que implica al boyante negocio. “Hace algunos años, en nuestro país, la gente invertía en la agropecuaria, el comercio, la industria —explica Prado—. Pero se transformó la economía del país e, increíblemente, bajo los gobiernos socialistas se fomentó el neoliberalismo, cuya característica es que predomina el capital financiero. El capital financiero concentró todos los recursos y ha descubierto que la mejor manera de crecer, de obtener plusvalías, es a través del capital inmobiliario”.
“Lavanderías”
En base a esa explicación, Prado sentencia y añade: “Bancos que prestan a quienes convierten el capital en capital inmobiliario. Entonces el único y mejor negocio en este país es comprar tierras o comprar departamentos porque es lo único que hoy puede valorizarse. ¿Quién va a invertir en una industria o en una empresa? El otro factor radica, y hay que decirlo, en que los bienes inmuebles son la mejor manera de lavar dinero no muy limpio. Son la lavandería ideal hoy. Antes era la ganadería, los narcos compraban miles de cabezas de ganado, pero eso hoy también es inestable, entonces se compran urbanizaciones y edificios”.
Uzedal recuerda que el grado de concentración de dinero que fluye hasta el mercado inmobiliario suma también la desbordada corrupción que afectó al país. “En la mayoría de los escándalos de autoridades corruptas se halla propiedades de por medio —recuerda—. Esta semana nomás se ve las decenas de inmuebles del ex ministro de Medioambiente o de los secretarios de la anterior gestión municipal en Santa Cruz. La farra, la resaca, de la bonanza del gas sigue yéndose a muchos edificios y condominios, indudablemente”.
Más oferta que demanda
Los expertos consultados señalan que hoy la oferta inmobiliaria se halla muy por encima de la demanda con incontables propiedades de toda dimensión virtualmente vacías. Coincidentemente hallan dos factores más. Por una parte, el único campo en el que los gobiernos del Movimiento Al Socialismo (MAS) no impusieron intimidantes legislaciones ha sido el inmobiliario. Eso a diferencia de sus pares nicaragüense o venezolano, por ejemplo. Adicionalmente, los gobernantes establecieron una política en la que se obliga a los bancos a invertir dando préstamos para vivienda, a bajo interés. Una medida que promueve la especulación inmobiliaria.
El boom trae adicionalmente diversas consecuencias. “Es un crecimiento desbordado que supera los niveles recomendados por organismos internacionales para que haya capacidad de administrar ciudades”, advierte Uzedal. “Las alcaldías que debían controlar que se guarden principios básicos son frágiles y fácilmente corrompibles entonces funcionan ‘regularizando’ con las empresas la vulneración de las normas”, señala Prado. “Se está generando una disminución del espacio público y una mala calidad de vida urbana si vemos el conjunto de las ciudades”, añade Suárez.
Alude así a todos los monstruos de cemento que concentran las prioridades de las autoridades, depredan la naturaleza y desprecian derechos vecinales. Problema complejo, salvo para quienes, en medio de la crisis, puedan pagar las expensas que les garanticen el funcionamiento de su piscina infinita con servicio de bar, claro está.
